不動産投資を法人化して行うメリットとデメリット – タイミングは？

不動産投資を本格的にやるのであれば、法人を作ってやる方がメリットが多いとよく言われています。

法人化することで実際にどんなメリットとデメリットがあるのか調べてみました。

不動産投資を法人化することで節税になる

不動産投資を個人事業でやる場合と法人化してやる場合の一番の違いは「税率」になります。

日本は国際競争力を強化するため法人税率を下げる傾向にあります。そのため、個人の所得税率よりも法人税率が低い状況になっています。

出典：財務省

この事からも、法人化して不動産投資を行う方が有利であると感じますね。

実際にどれくらいの違いになるか具体的に見てみたいと思います。

まず、個人の税率（所得税率＋住民税率）と法人の税率（法人税率＋住民税率＋事業税率）は下記のようになっています。

個人の税率（所得税率＋住民税率）

法人の税率（法人税率＋住民税率＋事業税率）

給与収入が600万円で課税所得が300万円のサラリーマンが、300万円の利益を得る不動産投資を個人で行った場合と法人で行った場合の税金を比べてみましょう。

個人で行った場合

給与の課税所得が300万円あるため、300万円の不動産所得を加えると、全部で600万円の課税所得になります。

その中で、300万円の不動産所得にかかる税金は、300万1円〜330万円の30万円に20％、330万1円〜600万円の270万円に30％の税率で適用されるので、30万円×20%+270万円×30%=87万円となります。

法人で行った場合

法人の場合だとサラリーマン給与は税金の計算に関係なく、不動産所得の300万円に22％の税率で法人税が適用されるので、税金は300万円×22%=66万円となります。

つまり、個人の場合は87万円であった税金が法人化する事で66万円となり、法人化したほうが節税になることになります。

不動産投資を法人化するその他のメリット

節税以外にも不動産投資を法人化して行うことで下記のようなメリットがあります。

1. 小規模共済に入れる。
   小規模共済の掛け金は全額所得控除になります。
2. 倒産防止共済に入れる。
   倒産防止共済の掛け金は全額所得控除になります。40ヶ月以上掛けた場合は全額返還されます。
3. 社会的信用が高くなる。
   法人化することで社会的信用が高くなり、不動産取得や運用に有利になります。
4. 金融機関から融資を受けやすくなる。
   法人で実績を作れば金融機関から低金利で融資を受ける事ができます。
5. 損失を繰り越せる期間が10年間になる。
   個人の場合3年しか繰り越せない損失控除が法人だと10年繰り越す事ができます。
6. 減価償却費を任意に計上できる。
   個人は強制償却で減価償却しなければいけませんが、法人だと任意償却になります
7. 事業継承がしやすい。
   法人を譲渡すればいいので事業継承がしやすくなります。
8. 土地等の取得に要した借入金利息が全額控除できる。
   個人では不動産所得の範囲内でしか経費に計上できませんが、法人だと全部控除する事ができます。
9. 退職金を出せる。
   退職金をだすことで節税する事ができます。
10. 法人保険に入れる。
    個人の場合最大12万円までの控除ですが、法人だと上限なしで控除できます。

不動産投資を法人化して行うデメリット

これまでメリットだけ述べてきましたが、不動産投資を法人化して行うデメリットもあります。

1. 赤字でも地方税の均等割で税負担する必要がある。
   均等割という地方税が必ず発生します。資本金の額によって均等割額は異なります。（1千万円以下だと7万円）
2. 法人の設立に費用がかかる。
   法人の設立には税金や司法書士への手数料などで費用がかかります。合同会社で十数万ほど。
3. 税理士や会計士への支払い報酬が発生する。
   法人の税務は専門家へ依頼する必要があるのでその費用がかかります。

不動産投資の法人化タイミング

今まで法人化のメリットとデメリットを見てきましたが、不動産投資を本格的に始めるには断然法人化が有利だと思います。

法人化のタイミングとして、個人事業での税率が法人税率を上回った時などと言われる場合がありますが、ベストなのは不動産投資を始める最初からと言えます。

個人で取得した物件を法人に移すには、税金や登記費用などの諸費用などの余計な出費がかかってしまいます。

また、早ければ早いほど法人としの信用が上がるので、金融機関の評価も良くなり、融資条件も有利になります。

法人化の手続きもそれほど大変ではなく、金融機関も新設法人への融資を行ってくれます。

不動産投資の経験が全くない状態でいきなり法人化するのはハードルが高いと思う場合は、現金で購入できる区分マンションなどの小さな物件で経験値を積んで法人化をしても良いかもしれませんが、規模を拡大して行う場合は早めに法人化を考えた方が良いと思います。